Гадаадын клептократууд болон луйварчид хууль бус мөнгөө АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгөд нуух дуртай байдаг нь нууц биш юм. “Дэлхий нийтийн санхүүгийн шударга байдал” (GFI) байгууллагаас саяхан гаргасан тайланд сүүлийн таван жилийн хугацаанд АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгөөр дамжуулан 2.3 тэрбум гаруй ам.доллар угаасан ба үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэргийн тал хувь нь улс төрийн нөлөөнд автсан гэгддэг хүмүүстэй (ихэвчлэн одоогийн болон өмнө нь ажиллаж байсан төрийн албан хаагч эсвэл тэдний ойрын төрөл садан, хамаарал бүхий хүмүүс) холбоотой болохыг тогтоосон талаар тусгагджээ. Эдгээр тохиолдлын дийлэнх нь үл хөдлөх хөрөнгийн жинхэнэ өмчлөгчийг нуун далдлах зорилгоор халхавч компани эсвэл бусад хуулийн этгээдийг ашигласан байдаг.
Гайхалтай нь, АНУ нь үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдэд мөнгө угаах гэмт хэрэгтэй тэмцэх хууль тогтоомжийг хэрэгжүүлдэггүй G7 (Group of Seven)-ын цорын ганц орон хэвээр байна. Гэхдээ АНУ эцэст нь энэ асуудалд ахиц гаргахад бэлэн байгаа гэсэн урам өгөх шинж тэмдгүүд бий. Байдены Засгийн газрын дэмжлэгтэйгээр АНУ-ын Сангийн яамны “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” (FinCEN) нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбар дахь мөнгө угаах гэмт хэрэгтэй тэмцэх хяналтыг чангатгах хэд хэдэн арга хэмжээг санал болгож, өөр өөр хувилбаруудыг дэвшүүлсэн хууль тогтоомжийн талаар урьдчилсан мэдэгдлийг нийтэлжээ. Тиймээс АНУ чухал үе шатанд ойртож байна. Сангийн яам нь үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэрэг (REML)-тэй тэмцэхийн тулд илүү түрэмгий, цогц арга хэмжээ авах эсэх нь асуулт байхаа больсон. Харин үүнийг яаж хийх вэ гэдэг асуулт байна. Энэхүү чухал асуудлын дагуу би Сангийн яам үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэргийн шинэ дүрмээ эцэслэн гаргахдаа юу хийх ёстой, юу хийх ёсгүй талаар гурван зөвлөмжийг санал болгож байна.
Нэгдүгээрт: Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэрэгт хандах хамгийн энгийн арга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйлчилгээ үзүүлэгчдэд Банкны нууцын тухай хууль (BSA)-ийн дагуу санхүүгийн салбарт (болон бусад аж ахуйн нэгжид) тавигдсан шаардлагуудтай харьцуулагдахуйц шаардлага тавих нь зүйтэй юм шиг санагдаж болох ч энэ нь “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ”-ний хэрэгжүүлэх ёстой арга биш юм. (Ихэнх үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь санхүүгийн байгууллагатай холбоотой байдаг тул эдгээр гүйлгээнд Банкны нууцын тухай хууль нь үүдний сахиул мэт аль хэдийн хамаарна. “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ”-ний гол асуулт бол санхүүгийн байгууллага оролцдоггүй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний 22 орчим хувьд ямар арга хэмжээ авах вэ? гэдэг юм.) Банкны нууцын тухай хууль нь хамрагдсан байгууллагуудаас шаардлага хангасан ажилтан болон байнгын ажилтнуудад зориулсан сургалтын хөтөлбөр зэрэг дотоод нийцлийн нарийн тогтолцоог боловсруулж, эдгээр системд байнгын хараат бус аудит хийж байхыг шаарддаг. Гэхдээ ийм системүүд нь маш өндөр өртөгтэй байдаг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд, брокерууд, өмчлөх эрхийн төлөөлөгчид, үл хөдлөх хөрөнгийн өмгөөлөгчид зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын төлбөр тооцооны үйлчилгээ үзүүлэгчдийн ихэнх нь хөдөлмөр их шаардсан хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх чадваргүй жижиг бизнесүүд байдаг. Түүнчлэн үл хөдлөх салбарт худалдан авагч болон үйлчилгээ үзүүлэгч хоёрын хоорондын харилцааны мөн чанар нь банкны салбараас эрс ялгаатай байдаг. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь үйлчлүүлэгч, үйлчилгээ үзүүлэгчийн байнгын харилцаа гэхээсээ илүү худалдан авагч, худалдагч хоёрын хооронд нэг удаагийн гүйлгээ байх магадлал өндөр байдагтай холбоотой юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдэд банкнаас хүлээгдэж буй үйлчлүүлэгчийн хяналтыг хийхэд илүү хэцүү болгодог.
Хоёрдугаарт: Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт Банкны нууцын тухай хуулийн шаардлагыг иж бүрнээр хэрэглэх нь тохиромжгүй хэдий ч “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь тухайн салбарт ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд оролцож буй аж ахуйн нэгжүүдийн жинхэнэ өмчлөгчийн талаар илүү хатуу тайлагналын үүрэг хариуцлага ногдуулж болох бөгөөд ногдуулах ёстой юм. “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь 2016 онд “Газарзүйн зорилтот тушаал” (GTOs) гэж нэрлэгдэх хөтөлбөрийг хэрэгжүүлснээр энэ чиглэлд чухал алхам хийсэн. “Газарзүйн зорилтот тушаал” хөтөлбөрийн дагуу тодорхой заасан бүс газарт үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийхдээ (эхэндээ Нью-Йорк, Майами зэрэг цөөхөн хэдэн том хотууд, дараа нь нийт 12 метрополитан бүс болгон өргөжсөн) банкны санхүүжилтгүйгээр, босго хэмжээнээс дээш үнийн дүнтэй (анхандаа 1 сая доллар, дараа нь 300,000 доллар болж буурсан) орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн бүх гүйлгээнд даатгалын компани нь худалдан авагч байгууллагын жинхэнэ ашиг хүртэгч эзэмшигчийг (өөрөөр хэлбэл аж ахуйн нэгжийг эзэмшдэг жинхэнэ хүн) олж авах, тайлагнах шаардлагатай байдаг. Хуулийн этгээдийн санхүүжүүлээгүй үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалтын давтамжид “Газарзүйн зорилтот тушаал” хөтөлбөр ямар их нөлөө үзүүлсэн талаар маргаан өрнөж байгаа ч жинхэнэ ашиг хүртэгч эзэмшигчийн ил тод байдлыг нэмэгдүүлэхийг шаардах нь бараг зөв санаа юм. Одоогийн “Газарзүйн зорилтот тушаал” хөтөлбөр нь ашиг тусаа үзүүлж байгаа боловч хэтэрхий хязгаарлагдмал байна. “Газарзүйн зорилтот тушаал” хөтөлбөрийн бодлого нь зөвхөн 12 хотод орон сууцны томоохон худалдан авалтад хамаарахаас гадна түр зуурынх юм. Нэмж дурдахад, “Газарзүйн зорилтот тушаал” хөтөлбөрийн шаардлага нь өмчлөлийн даатгалын төлөөлөгчдөд хамаарах тул хэлцэлд оролцогч талууд өмчлөх эрхийн даатгалаас татгалзахаар шийдсэн тохиолдолд энэ хөтөлбөр нь хэрэгжихгүй. “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь одоогийн “Газарзүйн зорилтот тушаал” хөтөлбөрийг орон даяар мөрдөгдөж буй дүрэм журмаар солих ёстой бөгөөд гүйлгээнд оролцогч тал нь жинхэнэ ашиг хүртэгч эзэмшигчийн мэдээллийг шалган баталгаажуулж, мэдээлэх шаардлагатай. (Хэрэв даатгалын төлөөлөгч гүйлгээнд оролцохгүй бол тайлагнах үүрэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн агент дээр байх ёстой). Тогтвортой байдлыг хангаж, тайлангийн давхардал, шаардлагагүй зардлаас зайлсхийхийн тулд “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь энэхүү дүрмийн дагуу ашигласан “жинхэнэ ашиг хүртэгч эзэмшигч” гэсэн тодорхойлолт нь Корпорацын ил тод байдлын тухай хуулийн (CTA) тодорхойлолттой нийцэж байгаа эсэхийг баталгаажуулах ёстой бөгөөд даатгалын төлөөлөгч болон үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд Корпорацын ил тод байдлын тухай хуулийн мэдээллийн санд байгаа мэдээллийг давхардуулан цуглуулж өгөх шаардлагагүй юм.
Гуравдугаарт: “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд тусгайлан чиглэсэн зохицуулалтыг батлах ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэргийн ихэнх нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөд (Малибугийн тансаг харшууд болон Манхэттэний пентхаус орон сууцууд) төвлөрч байсан. Гэхдээ “Дэлхий нийтийн санхүүгийн шударга байдал” байгууллагын судалгаагаар АНУ-ын Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэргийн тохиолдлын 30 гаруй хувь нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн өмчтэй холбоотой болохыг тогтоосон. Цаашилбал, эдгээр арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө нь үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэрэгт холбогдсон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгүүдээс хамаагүй өндөр үнэтэй байсан. G7-ийн бусад орнууд орон сууцны болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг ялгадаггүй үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэргийн дүрмийг баталсан. Мөнгө угаах гэмт хэрэгтэй тэмцэх шаардлага хоёуланд нь адилхан хамаарна. Үүнтэй холбогдуулан АНУ зах зээлийн сегмент бүрд тус тусад нь тодорхой шаардлагуудыг хэрэгжүүлэх нь зүйтэй юм. Үүний гол шалтгаан нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь оролцогч талуудын сүлжээ, олон тооны төлөөлөгч нарыг хамарсан илүү төвөгтэй байх хандлагатай байдаг. “Дэлхий нийтийн санхүүгийн шударга байдал” байгууллагын тайланд тайлбарласнаар, байшин, орон сууц худалдан авагчийн жинхэнэ өмчлөгч болон хөрөнгийн эх үүсвэрийг тодорхойлох нь нэг асуудал юм. Харин зочид буудал худалдан авах гэж байгаа салбар салбарын 15 өөр конгломератаас бүрдсэн бүлэг болон хувийн өмчийн компаниудад үйлчлүүлэгчийн талаар өргөн хүрээний шалгалт явуулах нь өөр нэг асуудал юм. Ердийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ нь олон давхар үйлдэлт процесс бөгөөд олон тооны шалгуур тавигддаг тул эхлэлээс төгсгөл хүртэлх процесст жил хүртэл хугацаа ч зарцуулагдаж болно. Иймээс мөнгө угаах гэмт хэрэгтэй тэмцэхэд оролцогч талууд гүйлгээний бүхий л процесст оролцож, санхүүгийн нарийн төвөгтэй асуудлуудыг ойлгох туршлагатай байх нь чухал юм. Иймд “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь үйлчлүүлэгчидтэй хамгийн ойр ажилладаг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд болон хөрөнгө оруулалтын зөвлөхүүдэд тайлангийн шалгуур тавих хэрэгтэй, энэхүү чухал ажилтнууд үйлчлүүлэгчтэй ойр байж, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний явцыг ойлгож, тухайн гүйлгээний харилцагч талуудтай холбоотой байх ёстой юм.
“Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэргийн амин чухал зохицуулалтыг нэвтрүүлэхийн ирмэг дээр байна. Орон сууцны болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг хамарсан үл хөдлөх хөрөнгийн бүх гүйлгээнд өмчийн ил тод байдлыг хангадаг улсын хэмжээнд хэрэгждэг байнгын дүрмийг баталснаар “Санхүүгийн гэмт хэрэгтэй тэмцэх сүлжээ” нь үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгө угаах гэмт хэрэгтэй тэмцэхэд ихээхэн ахиц дэвшил гаргаж чадна.
Эх сурвалж: https://globalanticorruptionblog.com/2022/04/22/how-the-u-s-should-tackle-money-laundering-in-the-real-estate-sector/#more-20181
